Bozza d'intenti tra l'Amministrazione comunale di Bosa e Condotte Immobiliare S.p.A.

B O Z Z A

PROTOCOLLO DI INTENTI

TRA:

L’AMMINISTRAZIONE COMUNALE DI BOSA

E

CONDOTTE IMMOBILIARE SOCIETÀ PER AZIONI

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PROPOSTA DI VALORIZZAZIONE:

AREE CAMPU ‘E MARE, SA SEA, TENTIZZOS-SA MINIERA

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VERSO IL NUOVO

PIANO STRATEGICO DI SVILUPPO COMUNALE E DEL TERRITORIO

(P.S.S.C.)

Le proposte in sintesi

All’attenzione del Consiglio Comunale

Luglio 2013

BOZZA Protocollo d’intenti

1. – PREMESSA

Condotte Immobiliare Società per Azioni, di seguito Condotte, è proprietaria di tre aree di oltre 337 ettari, interamente nel territorio di Bosa: due porzioni sono collocate in zone strategiche dal punto di vista paesaggistico (Tentizzos - Sa Miniera e Sa Sea); la terza (Campu ‘e Mare) è un'area ponte tra Bosa Marina, il fiume Temo ed il Centro Storico, zona altrettanto strategica per la valenza urbanistica, oltreché ambientale, che in quel contesto assume.
L’Amministrazione, sin dal suo insediamento del giugno 2009, ha rappresentato alla Società la necessità di rivedere l’intervento previsto su Campu ‘e Mare, al momento l’unico avviato, in quanto non corrispondente ai dettami di uno sviluppo turistico di qualità a cui la Città vuole puntare ma, soprattutto, ad una tipologia architettonica poco attinente al contesto sopra richiamato.
Inoltre, i repentini mutamenti della domanda turistica avvenuti negli ultimi anni, in una all’esigenza di estendere la stagionalità dell'offerta ad un arco temporale non più limitato ai soli mesi estivi, hanno determinato la necessità di studiare una nuova proposta di valorizzazione delle predette aree, le cui linee guida sono in appresso specificate.

2. - IL CONTESTO DI RIFERIMENTO
La crisi che ha investito il sistema economico ha colpito in modo imponente anche la Regione Sardegna e il Bosano, evidenziando una realtà Economico – Sociale in netto contrasto con le enormi potenzialità del territorio.
Questa situazione, come richiamato nella premessa della Del.G.C. di Bosa n°25/2013, richiede la necessaria consapevolezza e le adeguate scelte di intervento capaci di aggredire le criticità, delineando una strategia d’azione capace di determinare condivisione con tutti i soggetti interessati allo sviluppo sociale ed economico del territorio e, in particolare, con attori imprenditoriali in grado di rilanciare lo sviluppo.

2.1 - Il patrimonio storico-culturale – ambientale Il patrimonio storico, culturale e ambientale, insieme alla presenza di emergenze artistiche, architettoniche e monumentali, rappresenta un punto di forza sia per Bosa, sia per la Planargia e il Montiferru, sia per l’intera Sardegna: questo Protocollo d’intenti è necessario per garantire alla nostra Città il mantenimento di questa caratteristica e di questo ruolo.
Inoltre l'affermazione della cultura si pone come fattore rilevante per l’accrescimento della qualità di vita e come motore di sviluppo economico, consentendo a Bosa di conquistarsi e divenire il centro culturale nell’ambito delle comunità locali.
Il territorio di Bosa, con la Potenzialità di cui dispone, può fare del turismo una delle risorse su cui puntare per la crescita, potendo contare, grazie al binomio mare e natura, unito alla cultura, sia sul comprensorio turistico marino che sul turismo legato alle risorse paesaggistiche.
Le valutazioni sulle potenzialità di sviluppo del settore turistico non possono oscurare la
consapevolezza che, accanto al binomio “turismo di mare/fruizione della natura e Cultura”, non è emerso ancora ad oggi un elemento di spicco per un determinato target da definirsi quale “polo turistico di qualità”, in grado di garantire l’allungamento della stagione e di conseguenza l’incremento del numero di presenze.

2.2 - Elementi di rilievo della situazione locale e ruolo delle politiche per il capitale umano
Negli ultimi anni, in conseguenza della crisi generale, ricomprendendo quella dei trasporti da/per la Sardegna, si è assistito ad andamenti recessivi che hanno colpito con particolare forza il settore dell’edilizia e dell’artigianato (vedi PAI e PSFF), determinando un consistente arretramento dalla situazione di relativa stabilità mostrata in precedenza e causando un deterioramento evidente della situazione occupazionale .
A questo si aggiungano i tagli già annunciati e realizzati al welfare (pensioni sociali), che rendono ancora più critica la situazione.
Da considerare inoltre la riduzione del numero complessivo degli occupati: gli ultimi anni hanno visto un deciso e preoccupante incremento della disoccupazione e, quello che più spaventa, un brusco innalzamento del livello della disoccupazione giovanile.

3. - L’OBIETTIVO
L'obiettivo: sottoscrivere Protocolli d'Intenti per favorire la presentazione di proposte di valorizzazione delle aree interessate, attraverso progetti e percorsi amministrativi condivisi, in un confronto diretto con l'Amministrazione Comunale (Giunta e Consiglio in primis) e, successivamente, con l'intera comunità di Bosa.
"Ascoltare la città" deve rappresentare un passaggio fondamentale per far partecipare alle scelte progettuali tutta la cittadinanza ed i portatori di interesse rappresentanti della stessa.
Di seguito viene richiamato il “Perché del Protocollo d’Intenti” e “la filosofia” che deve caratterizzare la nuova proposta, i risvolti dell’intervento, le prime ipotesi, i primi scenari per avviare il confronto.

4. - PERCHÉ IL PROTOCOLLO DI INTENTI
La Proposta inerente la valorizzazione delle tre aree di proprietà della Società Condotte, che dovrà essere in linea con i contenuti della Del. della Giunta Comunale n° 25/2013 - “Piano Strategico di Sviluppo Comunale (P.S.S.C.)”- parte dalla necessità di rivedere l’impianto progettuale complessivo, in particolare di Campu ‘e Mare, con la consapevolezza di dover affrontare la situazione di crisi con un intervento che, tenendo conto delle criticità specifiche dei singoli progetti e degli elementi di debolezza del sistema economico locale, mira a delineare una strategia d’azione adeguata che sia parte integrante del Piano Strategico di Sviluppo della Città di Bosa e del suo territorio.
Per questo Condotte, recependo le indicazioni dell’Amministrazione di rivedere il Progetto di Campu ‘e mare, si sta adoperando per una nuova idea di sviluppo del territorio che metta insieme le tre aree interessate, con una proposta imprenditoriale di lungo periodo illustrata e sottoposta al Comune, sempre con l’obiettivo di portare avanti un confronto diretto e condiviso.
A tal fine, condividendo l’importanza della partecipazione e della consultazione dell’opinione pubblica e dei terzi interessati, non volendo trascurare nessuno dei portatori di interesse e insieme all’Amministrazione Comunale, Condotte ha incontrato la cittadinanza in un’assemblea pubblica, illustrando all’intera comunità il nuovo progetto imprenditoriale e gli intendimenti circa la necessità di apportare delle modifiche sostanziali all’intervento visto nel suo complesso.
Costruire una prospettiva programmatica coordinata e condivisa è indispensabile, e ancora di più lo è in una situazione come quella attuale: condizione essenziale per reagire a questo stato di crisi dell’economia locale e porre le basi per il miglioramento della qualità di vita delle persone, per il lavoro, per le imprese ed a favore della crescita dell’imprenditorialità, con misure concrete e immediate.
Tale impegno non sarebbe sufficiente se contemporaneamente non si pensasse alle prospettive future, mettendo in campo i dovuti sforzi per individuare le strade giuste per lo sviluppo locale e porre le basi di un’impostazione strategica in grado di definire le direttrici programmatiche su cui far convergere capacità progettuali e investimenti.
Prendendo a riferimento il modello già adottato in altre realtà, in un percorso condiviso, il
Protocollo d'intenti, di cui trattasi, si prefigge di presentare una delle proposte, con diverse ipotesi condizionate dalla Legislazione vigente e da quella ancora in discussione, ma non ancora adottata dalla Regione Sardegna.
Una proposta quindi completa, organica e sinergica, che rappresenta la sintesi degli studi, analisi economiche, attività ed incontri in loco sviluppati dalla Società Condotte, affinché si possano gettare le basi per la predisposizione di Progetti di livello più elevato (Studio di fattibilità, Progetto Preliminare, etc., con relative Simulazioni e Plastici) di Interventi capaci di rivitalizzare e dare impulso all’intero Comparto Turistico nel Comune di Bosa.

5. - LE TRE AREE: SITUAZIONE ATTUALE E CRITICITÀ
Entrando nel merito degli interventi si osserva che le aree in questione hanno un diverso livello di progettazione e di realizzazione.
Le stesse sono state oggetto di progettazioni, atti e procedure successive.
Tutte presentano delle criticità.
Alcuni progetti sono stati presentati, altri sono rimasti a livello di studio e poi sono stati modificati, altri devono essere rifatti a seguito dell'entrata in vigore delle nuove normative regionali.
Negli ultimi quattro anni Condotte ha proceduto con operatori sia italiani sia esteri per la
promozione del progetto, ma tutti hanno trovato che l’attuale stato autorizzativo delle aree non consente di attuare un intervento logico, ordinato e armonioso e soprattutto in linea con le nuove esigenze del turismo.
Condotte, sentita l’Amministrazione, propone pertanto di rivedere nel complesso tutto il progetto adeguandolo alle esigenze attuali.
L’intenzione è di proporre un progetto unitario, che riguardi tutte e tre le aree di proprietà, e preveda una distribuzione omogenea delle strutture ricettive turistico - alberghiere e residenziali, conformate in vista di un’offerta turistica non più limitata ai soli mesi estivi ma estesa a tutto l’anno.
È un piano che vuole coniugare “bellezza ed eleganza con il rispetto dell’ambiente”, oramai
binomi inscindibili di un’offerta rivolta al turismo di qualità.
Condotte, attraverso il presente Protocollo d’intenti, dichiara di credere fermamente nella bontà del Progetto e di condividere le indicazioni dell’Amministrazione, e per la sua realizzazione ha programmato di impegnare importanti risorse (somme non inferiori a 170 milioni di euro) per un investimento di carattere privato.
L’Amministrazione ha il dovere di ascoltare tutte le proposte di Investimento e le iniziative
imprenditoriali, in particolare quelle di tale portata che potrebbero avere immediate ricadute positive sul territorio e devono essere attentamente esaminate e, se condivise, incoraggiate dalle amministrazioni locali, certamente nel rispetto delle leggi e della tutela dell’ambiente.
Il tutto nella logica di un nuovo Piano Strategico che faccia colloquiare, ponendoli al centro di qualsiasi politica di sviluppo, i temi della valorizzazione ambientale con quelli della
programmazione turistica, favorendo l’afflusso dei capitali.
Per ogni area, prima di presentare la proposta di scenario progettuale, viene esplicitato lo stato di attuazione e le criticità che ognuna rappresenta.

5.1 - Campu ‘e Mare

Situazione attuale 
L'area ha una superficie totale di 17,5 ettari su cui è autorizzata una cubatura complessiva di 217.000 mc., sulla base di un Piano di Lottizzazione convenzionato nel 2006, per cui sono state parzialmente eseguite le previste opere di urbanizzazione primaria (viabilità e servizi di rete) ed è suddivisa in due comparti principali:
a) l'area (C4.1) tra Bosa Marina ed il fiume, prospiciente il porticciolo, a destinazione ricettivo
- turistica e in parte residenziale;
b) l'area prospiciente il mare (C4.2) con destinazione ricettiva - alberghiera.
L'area è adiacente ad una porzione ceduta all’Amministrazione nell’ambito delle urbanizzazioni
secondarie ove sono state parzialmente realizzate le strutture sportive di un complesso polivalente gestito dal Comune.
L’area si trova poi a fronteggiare una struttura di archeologia industriale (ex fornace) in parte restaurata e che potrà essere adibita ad attività e attrezzature collettive (attività remiera, attività economiche di prodotti locali, biblioteca, museo, sale polivalenti).

Criticità
Le criticità sono date dalle seguenti tematiche:
a) Complessivamente le Volumetrie previste su Campu ‘e Mare, conseguenza dei parametri previsti dal PUC vigente, determinano una densità edilizia eccessiva e abnorme, con tipologie di fabbricati standard che, in quella zona, poco si inseriscono nel contesto;
b) il volume per la Residenza Turistico - Alberghiera, rispetto a quella residenziale, è troppo elevato;
c) la destinazione RTA poco si presta, con quella tipologia e con quella quantità, ad essere inserita in quel contesto cittadino;
d) l'area riservata alla residenza deve essere ri-progettata cercando di intercettare le nuove regole del mercato immobiliare e la richiesta di tipologie edilizie più consone al contesto territoriale dove sono inserite;
e) la nuova progettazione deve colloquiare con le valenze ambientali e strategiche presenti nel contesto: il fiume Temo con il porticciolo e la struttura pubblica di archeologia industriale.
5.2 - Area Sa Sea
Situazione attuale
La proprietà Condotte in località di Sa Sea ha una estensione di oltre 73 ettari, è direttamente collegata al centro di Bosa ma, al tempo stesso, si trova fronte mare ma sopraelevata, per una lunghezza di costa di alcune centinaia di metri.
La maggior parte del territorio è rappresentato da un altopiano: una parte era adibita a cava  di estrazione di materiale lapideo ora in fase di abbandono e in disuso.
Tutta l'area, particolarmente suggestiva, ha un notevole pregio paesaggistico e rientra in un Sito di importanza comunitaria (SIC).
L'area urbanisticamente ha una potenzialità già convenzionata di circa 25.000 mc. a destinazione alberghiera, concentrata nell'area della cava di pietra.
Soggetta ad un Piano di Lottizzazione convenzionato nel 2006, per cui sono state garantite al Comune, ma ancora non eseguite, le opere di urbanizzazione primaria.
Il progetto previsto, ma non ancora presentato, ipotizza l'edificazione di un albergo-resort.
La porzione destinata ad urbanizzazione secondaria prevede la realizzazione di un volume a servizi da parte del Comune di Bosa, di circa 4.000 mc..

Criticità
Le criticità sono date dalle seguenti tematiche:
a) La sola cubatura alberghiera non ha capacità di attrazione e sufficiente massa critica, per cui necessita una ulteriore cubatura residenziale esclusiva.
b) Nel PUC vigente le suddette aree, ad esclusione della zona alberghiera che ricade in zona F
(F3 - Turistica per recupero ambientale "Sa Sea"), ricadono in parte in zona H1 a protezione parziale, sottozona H1b: Salvaguardia paesaggistica, ambientale con fruizione turistica balneare e culturale al fine di non alterare lo stato dei luoghi.
c) La Lottizzazione è isolata dal contesto degli altri interventi e, pertanto, dovrà essere messa in relazione con l'area di Campu ‘e Mare e Tentizzos - Sa Miniera e, più in generale, con l’intero perimetro urbano.

5.3 - Tentizzos - Sa Miniera

Situazione attuale
L'area ha una estensione di oltre 247 ettari, suddivisa in due parti dalla viabilità provinciale di collegamento Bosa - Alghero: una di circa 100 ha, l’altra per la differenza di circa 147 ha.
Tentizzos è l'area prospiciente il mare che si sviluppa lungo una costa frastagliata in parte come falso piano degradante verso il mare, in parte con insenature e piccole spiagge di ghiaia e rocce variamente conformate sul mare.
Quest'area si potrebbe prestare perfettamente alla realizzazione del Progetto-Golf.
Sa Miniera è l'area collinare sede di una ex miniera abbandonata.
Della stessa rimangono i ruderi del Villaggio dei Minatori e l'ingresso della miniera.
Tutta l'area rientra in un Sito di Importanza Comunitaria (SIC).
Club-house e servizi al golf possono essere edificati sulla linea di costa, in prossimità dell'inizio del percorso golfistico, grazie al recupero dei volumi esistenti.

Criticità
Le criticità sono date dalle seguenti tematiche:
a) Le aree ricadono all’interno del SIC del Marrargiu;
b) Nel PUC vigente le suddette aree ricadono in zona H1, parte a protezione totale e parte a
protezione parziale (a e b);
c) Per procedere sull’idea imprenditoriale legata al Golf, è necessaria l’approvazione definitiva della specifica Legge Regionale e il recepimento nel redigendo PPR, oltre al conseguente adeguamento del PUC;
d) La progettazione tecnica delle opere di urbanizzazione (le reti tecnologiche), della riserva
idrica e della viabilità, che però possono essere superate, anche se necessitano di un
investimento molto ragguardevole.

6. - LA FILOSOFIA DELLA PROPOSTA: INDICAZIONI E SCENARIO PROGETTUALE
Tenendo conto della Deliberazione della Giunta Comunale n° 25 del 29 gennaio 2013 ed in linea con gli assi principali del documento programmatico Piano Strategico di Sviluppo Comunale (P.S.S.C.) che l’Amministrazione intende avviare, l’obiettivo della Nuova proposta di Valorizzazione è di porre Bosa in modo efficace al centro delle rotte del turismo internazionale difendendo, al contempo, la bellezza della natura incontaminata di questo territorio.
Condotte ritiene per questo imprescindibile dalla nuova proposta la realizzazione di un Campo da Golf di Livello Internazionale, con o senza la Legge specifica e relativi finanziamenti (L.R. 21 settembre 2011, n. 19 - Provvidenze per lo sviluppo del turismo golfistico).
Ecco perché, l’idea progettuale che dovrà scaturire da questo Protocollo d’intenti dovrà,
preliminarmente, tener conto di alcune indicazioni che hanno come obiettivo un riequilibrio delle Volumetrie attualmente Autorizzate sulle tre aree in argomento.
In questo modo si dovranno evitare concentrazioni sul modello attualmente previsto su Campu ‘e Mare che, stante la poca superficie a disposizione, hanno favorito la nascita di strutture poco attinenti alla valenza del sito, prossimo alla linea di costa e adiacente al Fiume Temo, con vista sul Centro Storico e il colle sul quale si erge il Castello Malaspina.

INDICAZIONI
a) Complessivamente la Nuova Proposta progettuale, seguendo il principio di “non
consumare territorio”, non dovrà superare le Volumetrie attualmente Autorizzate e, di
conseguenza, la Nuova Proposta dovrà prevedere “pari o minori Volumetrie” di quelle già
convenzionate, ma ripartite in maniera diversa ed equilibrata;
b) Rivisitazione della Lottizzazione di Campu ‘e Mare, in particolare della Zona C4.1,
pensando ad una completa ri-progettazione che preveda una ri-funzionalizzazione delle
destinazioni d’uso, intervenendo sulle diverse tipologie attualmente Autorizzate,
garantendo:
 Sensibile riduzione delle Volumetrie in esubero;
 Minor densità edilizia;
 Miglior qualità Architettonica, intervenendo sulle tipologie edilizie armonizzandole con
il contesto di riferimento e con un uso del territorio più attento e meno intensivo;
 Possibilità di traslazione dei Volumi in diminuzione, parte residenziali e parte turisticoricettivi,
in altre aree della stessa proprietà;
 Ri-progettazione della parte alberghiera e residenza-turistico-alberghiera C4.2 per la
parte verso la spiaggia di Bosa, anche in considerazione del possibile interramento dei
canali esistenti;
 Sistemazione delle superfici liberate con Verde, Parco Vita, Percorsi Salute, Piste
ciclabili e pedonali, Sport;
c) Rivisitazione della Lottizzazione di Sa Sea, in particolare ipotizzando la possibilità di
prevedere, rispetto alla Lottizzazione approvata, un insieme di Volumetrie residenziali che
da un lato alleggerirebbero notevolmente il “carico” di Campu ‘e Mare, dall’altro
favorirebbero un investimento più completo, anche per una migliore e continuativa fruizione dei Volumi pubblici già previsti.

Quindi si potrebbe prevedere:
 il trasferimento di una parte del volume residenziale-turistico di Campu ‘e Mare da
adibire a residenza stabile o a residenza turistica depotenziando l'area di "decollo";
 la realizzazione di un albergo-resort in rete ed in sinergia con quello di Sa Miniera e al
servizio del campo da golf di Tentizzos;
 la realizzazione di una viabilità di accesso all'area sul sedime di quella attuale, senza
stravolgerne le caratteristiche geometriche;
 la realizzazione di un percorso di collegamento in mezzo al verde con Tentizzos – Sa
Miniera;
 un volume con caratteristiche pubbliche;
 la sistemazione delle aree adibite a cava per il completamento del progetto complessivo.
Il progetto, dalla elevata valenza ambientale, potrà essere integrato con risorse energetiche
autonome, tali da ridurre l’impatto infrastrutturale ed in modo da consentire la produzione di energia termica ed elettrica da co e trigenerazione.
d) Per Tentizzos – Sa Miniera, con tutte le prescrizioni e limitazioni dovute alla valenza del
sito dal Punto di vista ambientale e della fruizione della costa per la balneazione, si
tracciano diverse ipotesi, a secondo di quello che sarà la legislazione in itinere che, al
momento, non consente di ragionare su certezze.
Caratteristica essenziale risulterà la sostenibilità ambientale degli interventi, soprattutto
richiesta dai fruitori, che si armonizzeranno nel paesaggio esistente senza modificarlo nelle
sue caratteristiche di pregio.
Il campo da golf, se come detto le norme lo consentiranno, dovrà essere realizzato con
minimi interventi di movimento terra e le eventuali cubature dovranno essere inserite nella
zona interna di Sa Miniera in prossimità dei resti delle vecchie case dei minatori.
La nuova proposta ragionerà su un intervento complessivo che, attraverso la più proficua
redistribuzione tra le diverse aree delle strutture ricettive turistico-alberghiere e residenziali,
realizzi, in una alla minore densità di insediamento, un complesso integrato tra le due zone
di pregio, Sa Sea e Tentizzos - Sa Miniera, che assurgerebbe ad un unicum di altissimo
livello.
Strutture alberghiere e turistiche - residenziali immerse nella macchia mediterranea e
collegate tra loro, costituiscono invero quelle condizioni essenziali per soddisfare le attuali
esigenze della domanda turistica e per addivenire all’ambita estensione della stagione
turistica, oggi limitata ai soli mesi estivi, intercettando quella clientela internazionale legata
al gioco del golf.

Ipotesi “A”
Se la Legge sul Golf dovesse essere approvata e se il nuovo PPR recepisse alcune richieste,
ad esempio di riduzione delle distanze dalla Costa (e comunque non inferiori ai mille metri);
 Posa di un Campo da Golf, sul modello a 18 buche internazionale, nella parte di
Tentizzos a valle della strada per Alghero, ove potrà essere inserita la club-house,
eventualmente con una minima capacità ricettiva, recuperando i volumi esistenti;
 Tutte le Volumetrie che la Legge succitata si porterà in dote (mc. 75.000) “non
saranno aggiuntive rispetto alle Volumetrie attualmente convenzionate” ma, al
contrario, “saranno messe a disposizione per l’adeguamento del PUC in corso di
definizione”;
 Rinuncia, da parte della Società Condotte, alla Premialità del 30% delle Volumetrie
alberghiere previste dalla Legge;
 Le Volumetrie “necessarie” e “autorizzabili” (vedi l’indispensabile procedura di VIA)
traslate dalla Lottizzazione di Campu ‘e Mare dovranno essere localizzate, dando
priorità assoluta a quelle di tipo alberghiero (resort luxury), a monte della strada, nel
rispetto del PPR e di tutte le emergenze ambientali ivi presenti.
Quelle residenziali stabili o a Residenza Turistica dovranno essere ipotizzate nella
stessa zona, con tipologie mirate (dovrà essere predisposto un Piano Particolareggiato) e nei limiti che la conformazione del sito consentirà, vale a dire: non dovranno essere realizzati tutti i Volumi “Autorizzabili”, ma solo quelli che si riuscirà ad inserire nel rispetto di tutte le prescrizioni di carattere ambientale.
Complessivamente vale l’idea di “depotenziare e ridurre i Volumi nell’area di decollo.

Ipotesi “B”
Se la Legge sul Golf non viene approvata, ma sono apportate le modifiche su richiamate al
PPR (distanza dalla linea di Costa);
 Posa di un Campo da Golf, sul modello a 18 buche internazionale, nella parte di
Tentizzos a valle della strada per Alghero, ove potrà essere inserita la club-house,
eventualmente con una minima capacità ricettiva, recuperando i volumi esistenti;
 Le Volumetrie “necessarie” e “autorizzabili” (vedi l’indispensabile procedura di VIA)
traslate dalla Lottizzazione di Campu ‘e Mare dovranno essere localizzate, dando
priorità assoluta a quelle di tipo alberghiero (resort luxury), a monte della strada, nel
rispetto del PPR e di tutte le emergenze ambientali ivi presenti.
Quelle residenziali stabili o a Residenza Turistica dovranno essere ipotizzate nella
stessa zona, con tipologie mirate (dovrà essere predisposto un Piano
Particolareggiato) e nei limiti che la conformazione del sito consentirà, vale a dire:
non dovranno essere realizzati tutti i Volumi “Autorizzabili”, ma solo quelli che si
riuscirà ad inserire nel rispetto di tutte le prescrizioni di carattere ambientale.
Complessivamente vale l’idea di “depotenziare e ridurre i Volumi nell’area di decollo.

Ipotesi “C”
Se la Legge sul Golf non viene approvata e non sono apportate le modifiche su richiamate al
PPR (distanza dalla linea di Costa);
 Potrà essere verificata la posa di un Campo da Golf, sul modello a 18 buche
internazionale, nella parte di Tentizzos a valle della strada per Alghero, ove potrà essere
inserita la club-house, eventualmente con una minima capacità ricettiva, recuperando i
volumi esistenti;
 Si potranno studiare tutte le possibilità, consentite dalle normative vigenti, per porre in
relazione il campo da golf con le strutture ricettive-alberghiere da realizzarsi in zona
Campu ‘e Mare e Sa Sea, in modo da costituire un unicum ad elevata valenza turistica;
 La proposta dovrà rispettare quanto ad oggi Approvato dall’Ass. all’Ambiente della
Regione Sardegna - Servizio Conservazione della Natura e degli Habitat – Tutela della
fauna Selvatica ed Esercizio dell’Attività Venatoria – Istituto Regionale della Fauna -
con Det. N° 1641 del 07/07/2004.

In ognuna delle tre Ipotesi si dovrà comunque prevedere:
 La linea di costa, per tutta la sua lunghezza, libera da qualsiasi divieto di accesso;
 La Salvaguardia e la sistemazione degli accessi al mare: l’attuale livello di accessibilità al
litorale non potrà essere ridotto ma eventualmente migliorato;
 la fruibilità e la sistemazione della costa per la balneazione, con i relativi punti di accesso dalla strada;
 Un Sistema di Parcheggi attrezzati sul lato della strada S.P.;
 Un Sistema della Mobilità all’interno dell’area di Tentizzos (navette, mezzi elettrici, bike/moto sharing, etc.);
 Localizzazione di una o più zone, a ridosso della fascia costiera, da destinare a spazi attrezzati per aree di sosta, tempo libero, ombreggio, servizi igienici;
 la messa in rete con l’intervento di Campu ‘e Mare e Sa Sea;
 per la zona di Tentizzos esclusivamente il recupero dei volumi esistenti (Casa del Pastore, Sa Domo Rutta, Sa Canna) e per Sa Miniera, in ogni caso, le volumetrie dovranno posizionarsi in prossimità del Villaggio Minatori;
 la realizzazione del “Parco del Grifone” con la realizzazione di sentieri per il bird-watching ed una struttura fissa da adoperarsi quale Casa del Parco, come già previsto dal PUC vigente, dimensionandola in funzione del reale bisogno del Parco;
 La valorizzazione dell'ingresso della Miniera e la realizzazione del "percorso dei minatori".
Qualsiasi ipotesi di interventi impattanti, sovradimensionati, non eco-sostenibili, altererebbero irrimediabilmente le caratteristiche delle diverse aree, in particolare quella di Tentizzos – Sa Miniera, rendendo controproducente dal punto di vista ambientale, oltreché economico, l’intervento in sé.
Modificare senza rispettare la bellezza dei luoghi di cui trattasi, farebbe perdere quell’attrattività e quella naturalità che fanno di questo sito un’offerta “unica” nel panorama internazionale.
Sono questi luoghi infatti al primo posto nei desideri del mercato turistico che si vuole aggredire: quello dei Turismi Attivi.
Gli interventi dovranno “adagiarsi” sulla morfologia e sulle caratteristiche dei luoghi, limitando al minimo indispensabile i movimenti terra necessari, migliorando altresì situazioni esistenti, frutto dell’incuria e dell’abbandono, quali discariche a cielo aperto, viabilità su elementi di pregio, etc.
In ogni caso, come da legislazione vigente, qualsiasi intervento ipotizzato su tali aree dovrà
necessariamente richiedere la Valutazione d’Impatto Ambientale (V.I.A.), procedura cui deve essere sottoposto il Progetto al fine di accertarne la compatibilità ambientale, mediante la valutazione degli effetti da essi indotti sull’ambiente, intendendo quest’ultimo come sistema complesso delle risorse naturali, antropiche e delle loro interazioni.

7. - CONCLUSIONI: I RISVOLTI DEL PROGETTO

Nel rispetto degli indirizzi che la Delibera ha indicato, il protocollo si muove lungo gli assi
principali del P.S.S.C., con i seguenti obiettivi:
 contribuire a dare una spinta decisiva al riposizionamento di Bosa sulla mappa del turismo nazionale e internazionale (Asse 5 del P.S.S.C. - Marketing territoriale);
 contribuire a rimodulare l’offerta turistica di Bosa, implementando l’offerta dei servizi e
slegando in tal modo l’idea di Sardegna da quella di solo mare (Asse 1 del P.S.S.C. -
Valorizzazione e innovazione del sistema turistico territoriale);
 favorire l’occupazione locale sia durante la fase di realizzazione, sia nella fase successiva
legata alla gestione ed alla manutenzione delle strutture e dei nuovi servizi (Asse 2 –
Occupazione e politiche attive al lavoro).
Per raggiungere tali obiettivi è però necessario rimodulare l’offerta turistica di Bosa garantendo la copertura di tutto ciò che desidera il turista, dallo sport al benessere, dal relax allo shopping e all’accoglienza.
La destagionalizzazione del turismo può essere realizzata solo implementando la gamma dei servizi, pensando ad un sistema turistico “Bosa” che preveda un’offerta completa e integrata per tutti i periodi dell’anno, facendo leva sul Turismo Attivo.
L’ambizione è quella di creare un'offerta di soggiorno in un ambito fino ad ora di difficile
soddisfazione, con una strategia di largo respiro mirata ad estendere la stagionalità del turismo ad un arco temporale non più limitato ai soli mesi estivi.
La realizzazione, ad esempio, di un campo da golf, di strutture alberghiere di qualità e di strutture residenziali di analoghe caratteristiche, sono in grado di posizionare Bosa tra le destinazioni turistiche internazionali, facendola entrare in un circuito oggi precluso per la mancanza di strutture e servizi adeguati.
La proposta si basa su un'idea di utilizzo del territorio non intensivo ma, al contrario, di grande rispetto per le sue bellezze e peculiarità; senza questi fondamenti sarebbe inutile pensare a strutture alberghiere o residenziali dove le parole d'ordine sono qualità, eleganza e bellezza.
Tutto ciò con il minimo sfruttamento del suolo, bassa densità insediativa, rispetto delle bellezze naturalistiche, ricerca dell'eleganza e massimo rispetto dell'ambiente.

7.1. - Le ricadute sul territorio, la valorizzazione e l’innovazione del turismo (Asse 1 del P.S.S.C. 
  - Valorizzazione e l’innovazione del turismo territoriale)
La realizzazione di nuove strutture alberghiere e residenziali di qualità, la realizzazione di un campo da golf internazionale, daranno una spinta decisiva al posizionamento di Bosa sulla mappa del turismo nazionale e internazionale.
A godere di questo sviluppo sarà ad esempio anche la struttura portuale e di servizi nautici che vede, grazie al nuovo intervento, la concreta speranza di allungare la sua stagionalità.
Con il programmato intervento il porto acquisterebbe nuova vitalità fatta, in prima battuta, di un turismo di qualità che, allo stato attuale, stenta a decollare.
La trasformazione proposta non dimentica gli ulteriori servizi, le attività di svago, le iniziative di ristorazione e commerciali, tutte queste in grado di rendere Bosa sempre vitale anche nei mesi non strettamente estivi.

Lo sviluppo dell'attività turistica diventa inoltre un'opportunità per la cantieristica locale sulla spinta dei lavori legati all’intervento.
L'identità turistica di Bosa, così integrata, può portare ad organizzare eventi sportivi di livello che fino a questo momento hanno scelto, per mancanza di alternative, altre località.
E la crescita del turismo per il territorio può voler dire anche crescita del manifatturiero locale.
Negli alberghi verrà dato risalto in primo luogo ai prodotti tipici alimentari ed ai vini, ma anche a tutti gli altri prodotti locali, espressione delle tradizioni bosane e del territorio.

7.2. - Le prospettive nel lungo periodo ed il posizionamento di Bosa sulla mappa del turismo
nazionale e internazionale (Asse 5 del P.S.S.C - Marketing territoriale)
L’intervento si propone di dare una spinta decisiva al posizionamento di Bosa sulla mappa del turismo nazionale e internazionale, in linea con i contenuti di cui all’Asse 5 del P.S.S.C. (Marketing territoriale).
L'intervento proposto pensa alla Città di Bosa come ad una meta turistica internazionale.
La scelta di puntare sul turismo di qualità risulta strategicamente vincente anche alla luce delle analisi effettuate dai principali osservatori nazionali che rilevano come le tipologie ricettive che vantano la quota più elevata di flussi provenienti dall'estero sono gli hotel di maggiore categoria.
Scomparso, gradualmente, il vecchio modello della vacanza con la formula tutto incluso, la
strategia è dare sempre più spazio a nuovi temi nel turismo come benessere, design, sostenibilità, esperienzialità.
Ciò in considerazione del fatto che gli ultimi tempi del mercato alberghiero fanno registrare un aumento del tasso occupazionale del comparto dovuto non alle politiche dei prezzi bensì agli interventi sulla qualità e sulla quantità dei servizi offerti ed alla bassa disponibilità di strutture adeguate.

7.3. - I risvolti occupazionali e le ricadute sul territorio (Asse 2 del P.S.S.C. - Occupazione e
politiche attive al lavoro)

  7.3.1. - I risvolti occupazionali
L’intervento potrebbe avere immediate ricadute sul territorio, favorendo notevolmente
l’occupazione sia durante la fase di realizzazione, sia nella fase successiva legata alla gestione degli alberghi, dei nuovi servizi, ma anche alla manutenzione delle strutture realizzate, compreso lo sviluppo di tutto l’indotto (commercio, manifatturiero locale, etc).
Una simile iniziativa, una volta attuata, avrebbe duraturi effetti economici su tutta la popolazione, non solo, come detto, favorendo l’occupazione, ma innalzando indiscutibilmente in modo sensibile il reddito pro capite dei bosani.

  7.3.2. - Le ricadute ed i vantaggi per il Comune
I vantaggi dell’operazione per l'Amministrazione comunale sono diversi.
Oltre la cessione di aree di notevole valore, non solo paesaggistiche, e la realizzazione di strutture di
rilievo pubblico, il Comune avrà rientri da imposte indirette (IMU, TOSAP, TARSU/TARES).

8. - CONCLUSIONI: IL COMUNE E LA CITTA’

Nella fase progettuale successiva a questo Protocollo d’intenti, l’Amministrazione e la Società Condotte concorderanno la realizzazione di Opere Pubbliche nel perimetro urbano (Centro Storico), al servizio e di completamento dell’intervento visto nella sua complessità, per favorire la nascita di attività diverse (Sportelli Informativi, botteghe artigiane, locali di servizio, di accoglienza, etc).
Il comune di Bosa possiede infatti un certo Patrimonio Immobiliare nel Centro Storico che, se visto nel suo insieme e recuperato, potrebbe ottenere due risultati:
- la sua rivitalizzazione, con la presenza di attività economiche-commerciali sparse e un maggior
numero di residenti;
- svolgendo quel ruolo di “polmone” per le diverse zone dell’intervento di Condotte;
Le Volumetrie così recuperate potrebbero essere destinate a:
 Locali di Servizio in genere;
 Info point;
 Locali per l’accoglienza e per l’enogastronomia a km 0;
 Piccole Botteghe artigiane ed espositive della tradizione bosana (al Piano Terra);
 Alloggi per l’edilizia popolare per le giovani coppie (nei Piani Superiori).
Inoltre Condotte si impegna alla realizzazione, nell’Area di Campu ‘e Mare nelle superfici liberate dalle volumetrie, da mettere in rete con l’area sportiva comunale, di un Parco urbano
(eventualmente prevedendo: piste ciclabili, percorsi vita, piscina, etc…) al servizio della
popolazione residente e della Comunità.
L’impegno economico relativo alla realizzazione delle Opere Pubbliche, in parte (da stabilire) sarà recuperato e commisurato in funzione del plus valore acquisito dai volumi traslati dalla zona di decollo (Campu ‘e Mare) alle altre due zone (Sa Sea e Tentizzos – Sa Miniera), certificato da stime sul reale valore di mercato del bene, e/o in parte (da stabilire) attraverso gli oneri di urbanizzazione (secondaria e di costo costruzione).
L’obiettivo è quello di far in modo che Bosa e il suo Centro Storico mantengano centralità,
rispetto ai tre interventi, facendo leva sull’aspetto artistico e culturale dell’offerta locale.
L’intervento che si ipotizza alla luce della nuova proposta di valorizzazione, vuole avere
l’ambizione di offrire una varietà di situazioni uniche, ma all’interno di un grande contenitore chiamato “BOSA”, non ragionando sulla naturale indipendenza socio-economica dei singoli interventi ma, al contrario, sulla loro integrazione e interazione con il tessuto sociale ed economico esistente, che per stare al passo di un intervento di questa portata, deve essere potenziato.
L’equilibrio e il buon senso dovranno guidare ed indirizzare ogni singolo passo progettuale nel percorso tracciato da questo Protocollo d’intenti.
Anche l’ulteriore iniziativa assunta dal Consiglio Comunale, relativa ai contatti da intraprendere con le Province di Oristano e Sassari e i Comuni di Villanova Monteleone e Alghero per l’avvio dell’iter necessario per la richiesta di inserimento della Strada Provinciale “Alghero – Bosa” nel Patrimonio dell’UNESCO, stante la grande valenza dei territori che attraversa, si coniuga perfettamente con gli obiettivi, la filosofia e gli indirizzi, che questo Protocollo d’intenti intende perseguire, compreso la valorizzazione dei tratti ricompresi nelle proprietà della Società, attraverso l’organizzazione di spazi per i parcheggi e aree di sosta pubbliche.